Проблемы новостроек: Правовые моменты
Новые квартиры изначально идут с черновой или даже чистовой отделкой (кстати, интересно почитать: «Квартира в новостройке: с отделкой или без?»). Редко когда в документах на жилье подробнейшим образом описывается, какой вид должна иметь квартира при сдаче, но на прямые полы, окна без щелей и работающие коммуникации имеет право каждый. Поэтому при приеме готовой квартиры из рук застройщика необходимо проверить, соответствует ли она этим нормативам. Составьте акт осмотра с представителем застройщика или ТСЖ, укажете в нем все недочеты и оформите заявление-претензию. Весь брак должны устранить за 45 дней. Если боитесь не заметить чего-то сами, наймите эксперта — оплата его услуг может сэкономить вам деньги в будущем и избавить от головной боли.
Некоторые проблемы встречаются в большинстве новостроек и считаются нормой. Тут уже вам решать, мириться ли с таким качеством жизни или вкладывать собственные средства в ремонт новой квартиры. С какими же проблемами вы можете столкнуться?
Коммуникации
Часто в новостройках бывают проблемы с напором воды или горячая и вовсе постоянно пропадает. Эту проблему лучше оформить как брак при приемке у застройщика, но если не заметили, а судиться нет никакого желания — коммуникации лучше поменять за свой счет. Иногда хватает замены насоса, иногда приходится менять целый стояк.
Проблемы с электрикой чаще всего выражаются в банальной нехватке розеток. Современные люди так активно пользуются электрическими приборами, что нам нужно очень большое количество розеток. И лучше на черновом этапе продумать и реализовать идеальную электрическую сеть дома, а не мучаться потом с бесконечными удлинителями и проводами по всей квартире. Если вы все же столкнулись в этой проблемой, эта статья будет полезной: «Провода: спрятать или оставить».
Фотографии: shootfactory.co.uk, matchbookmag.com, yardi.com, au.travelmob.com
ремонт
Чем интересен для покупателей ремонт от застройщика
Квартиры с ремонтом от застройщика гарантируют будущим владельцам достаточно большое количество преимуществ. Самыми же основными из них являются:
Возможность сэкономить деньги
Экономия эта, правда, является не сиюминутной, а итоговой. Как это понимать? Дело в том, что приобретая неотделанную квартиру, вы неизбежно будете производить в ней ремонт. Иначе жить в этом бетонном мешке, в котором иногда отсутствуют даже двери, совершенно невозможно. Производя ремонтные работы, вам придется нанимать бригаду строителей и закупать материалы, необходимые для выполнения определенных вами строительных и отделочных работ. Выльется все это, несомненно, в довольно значительные траты.
Решив купить квартиру с ремонтом от застройщика, вы заплатите больше, чем за квартиру неотделанную. Вам придется оплатить дополнительную работу, выполненную застройщиком. Но этот денежный довесок будет существенно меньше трат на выполнение ремонта своими силами. Основные причины этого феномена объясняются тем, что:
Экономия времени
Новостройки с ремонтом от застройщика интересны тем, что в них можно заселиться практически сразу же после сдачи дома в эксплуатацию. Такой момент иногда бывает ключевым для некоторых семей, по каким-то причинам остро нуждающихся в собственном жилье.
Отсутствие необходимости тратить свое время и нервы на выполнение ремонта важно и для тех, кто купил квартиру для сдачи ее в аренду. Арендодатели обычно не требовательны к каким-то дизайнерским изыскам
Для них важнее всего начать зарабатывать на принадлежащей им недвижимости максимально быстро.
Минус: Ограниченность вариантов
Разные застройщики могут предложить вам разные варианты чистовой отделки. Если в одном ЖК вас попросят выбрать из трех вариантов одинаково тошнотворных обоев, то в офисе продаж другой новостройки перед вами разложат несколько вариантов хорошо продуманных готовых интерьерных решений под разную стилистику. Как правило, во втором случае это 3-4 варианта: классика и парочка современных стилей с более интересными цветовыми акцентами. Довольно часто в готовом дизайн-решении хорошо проработаны цветовые палитры и квартиру, оформленную в этих палитрах, легко обставить по своему вкусу. Но если вы хотите чего-то «эдакого», то придется делать ремонт своими силами — выбор готовых решений у застройщика сильно ограничен.
«В проекте ЖК «Медовая долина» мы предложили покупателям жилья три варианта типовой отделки: скандинавский минимализм, современная классика и фьюжн. Логично предположить, что первые два варианта покупатели выбирают всё же чаще — подобрать интерьер к базовым светлым цветам отделки гораздо проще, чем в смелом фьюжне — в нашем варианте для гостиной предложены стены желтого и фиолетового цветов, на такие эксперименты решаются не все».
Александр Красавин
Первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»
Кто оплачивает экспертизу по выявлению недочетов в квартире?
У многих людей, при покупке новостройки от застройщика, зачастую возникает вопрос: требовать ли проведение экспертизы при возникновении спора?
Существуют специальные экспертные учреждения, которые имеют право, да в принципе имеют возможность, и навык точно установить есть ли действительно нарушения в данном помещении. Поэтому, если у вас при приемке квартиры возникает спор с застройщиком, то вы, как владелец квартиры, можете обратиться к застройщику за тем, чтобы была произведена экспертиза.
По действующему же законодательству вся экспертиза в течение гарантийного срока проводится за счет строительной организации. Оплата ложиться на хозяина квартиры лишь в том случае, если дефекты не будут найдены.
Но есть еще один нюанс, зачастую застройщики делают отписки хозяевам или более того никак не реагируют на письма, то в этом случае вы имеете право самостоятельно, напрямую, обращаться к экспертам, при этом пригласив в письме застройщика на проведение экспертизы в вашем жилище. Если заключение эксперта, через проведенную экспертизу, подтвердит вину застройщика, последний должен будет оговорить с вами, когда приступить к устранению данных нюансов и оплатить услуги экспертов. Но смотрите, если вина застройщика не будет доказана, деньги за проведение экспертизы вам никто не вернет.
Появились недочеты после гарантийного срока, что делать?
Если собственник уверен, что причиной трещины в стене, плесени, сквозняка и прочего является именно дефект при строительстве, то он может попытаться отстоять свои права и позже гарантийного срока. Если застройщик откажется совместно решать данный вопрос, хозяева новостройки имеют право решать данный вопрос через обращение в суд.
Итог, таков не спешите подписывать акт приемки комиссия должна уделить на вашу квартиру как минимум час. Этого времени как правило достаточно, чтоб все обсмотреть в квартире. Но если вам этого времени будет не достаточно, вы можете попросит еще время для осмотра.
Кто участвует в приемке квартиры?
Квартиры в новостройках передаются по акту приемки, где обязательно организовывается комиссия. В саму комиссию входит как сам собственник жилья, застройщик, так и представитель из ЖЭСа, ну а если в данном доме уже сформировано товарищество застройщиков, то представитель такого товарищества.
Недорогие новостройки или с полным фаршем, все равно подразумевают контроль с вашей стороны. Если ли понимаете, что ремонт в новостройке, в случае вашей неосмотрительности для вас проблема, вы можете пригласить на приемку третье лицо (любого человека: родственника, соседа, юриста, эксперта и т.д.), но об этом стоит письменно и заранее уведомить застройщика. Текст уведомления о наличии еще кого-то составляется произвольно, заверять у нотариуса не нужно, главное, чтоб там были указаны основные данные о человеке.
Плюс: Не придется иметь дело с бригадами отделочников
Если у вас нет дизайнера или вы его наняли только для того, чтобы нарисовать проект, то приготовьтесь к длительному процессу сначала поиска, а затем — сопровождения ремонтных работ. Найти добросовестную и доступную по стоимости работ бригаду не так-то просто, а постоянный контроль процесса ремонта способен выбить из колеи даже самого уравновешенного человека. При этом, вам, скорее всего, самостоятельно придется ездить по строительным магазинам, долго ругаться с супругом по поводу плитки в ванной, докупать материалы в магазине на другом конце города, потому что вы неправильно рассчитали количество необходимой краски, а в вашем магазине нужный оттенок закончился. Если вы готовы через все это безропотно пройти и жить в режиме ремонта 2-3 месяца, то, конечно, никто не имеет права вас отговаривать. Но если ремонт для вас — лишний и бесполезный стресс, то лучше всё-таки воспользоваться типовым решением и успокоиться на этом. В конце концов, некоторые из них бывают очень даже ничего.
Составление акта-приемки квартиры
Итак, если вы просмотрели квартиру на наличие изъянов и недочетов, в акте приемки сделали отметку о наличии в каких местах и какого размера есть нюансы, следующий шаг — вся комиссия подписывается в данном акте. Сам акт приемки составляется на каждого участника комиссии, то есть в трех экземплярах и отдается каждому на сохранение (один экземпляр собственнику, один застройщику и оставшийся представителю ЖЭСа или представителю товарищества собственников)
Обратите внимание, на пункт второй, здесь пишутся имеющиеся дефекты (все что записано в этой графе и будет принято во внимание, то что было оговорено на словах, быстро забудется и не учитываться в дальнейшем). В эту графу, отведено поле, где у хозяина квартиры есть право описать все что его смутило и требует разрешения ситуации, касаемо ремонта в новостройке
Если же Вы решили купить новостройку с отделкой и Вас огорчил цвет обоев или цвет в который покрасили стены, то в этом случае претензию застройщику нельзя предъявлять, но только если это не перепутанные цвета (хотели красные стены, а покрасили в зеленый).
В акте приема-передачи вы как собственник новостройки можете писать все, требовать дать отчет о характере работы как именно недочеты будут устранены и когда, можете описать в акте, все что не соответствует тому, что вам говорили или обещали в момент подписания договора и т.п. Обязательно делайте фото и видео фиксацию приемки, именно в момент, когда есть комиссия в квартире. Сделайте фото или видео с номером свежей газеты, так вы защитите себя, будет понятно что происходило в день приемки в каком состоянии была новостройка и тем более будет понятно нужен ли был ремонт в новостройке. Но главное, как можно подробнее опишите недочеты, именно письменно, а не на словах. В этом же акте пропишите с комиссией срок, в который будут устранены недочеты и будет сделан ремонт работниками застройщика в новостройке. Согласно нашему законодательству, для устранения недочетов ремонт в новостройке может производиться в срок 14 дней, но это же время может быть увеличен. При продлении срока на исправление, застройщик обязан с вами обсудить.
Плюс: Хорошее временное решение до окончания усадки дома
Всем известно, что в течение пары лет новый дом еще подвергается небольшой усадке. Если в самом начале потратиться на дорогой ремонт, то приготовьтесь лить слезы по трещинам на свежевыкрашенной стене. Впрочем, проблема усадки часто преувеличивается: в большинстве случаев времени постройки дома вполне хватает для того, чтобы дом «осел». Однако специалисты советуют до проведения ремонта все же провести в новом доме хотя бы одну зиму — дело тут не в усадке, просто в этом случае вы проверите, насколько теплыми получились стены, нет ли промерзаний, герметичны ли стыки в дождь, исправно ли работает отопление. Еще стоит учесть фактор ремонта у соседей: если вы делаете ремонт раньше всех, то приготовьтесь, что соседские ремонтные работы наверняка станут причиной новых огрех в отделке вашей квартиры. Так как ремонт от застройщика в этом случае менее жалко «поставить под удар», на первых порах вполне целесообразно оставить его.
Фото: Баркли «Медовая долина»
Писать ли претензию, если я указал недочеты в Акте?
Смотрите, чтоб вы действительно были услышаны и недостачи указанные в акте были как можно быстрее устранены, дополнительно к акту направьте претензию, но лишь, если с вами не ведут переговоры когда и как можно попасть в квартиру, чтоб запустить работников. Сам текст претензии пишется произвольно, заверять ее никем не нужно.
Итак, когда претензия составлена, ее стоит направить либо в организацию, отвечающей за строительство, то есть организацию, которая занималась постройкой вашего дома, либо в товарищество собственников, если такое товарищество уже создано.
Что хочется отметить, если на момент обращения с претензией, ваш дом состоит в товариществе собственников, то это как плечо помощи для вас, которое должно давить на застройщика в интересах своих жильцов, защищать нарушенные права жильца.
Стоит отметить, что если к строительству вашего дома был привлечен субподрядчик, все равно ответственность несет Генеральный подрядчик.
Наш вам совет, если действий по устранению недостатков, указанных в акте приемке со стороны застройщика не активны или вовсе отсутствуют, то стоит написать претензию.
Согласно законодательству Республик Беларусь, претензия к застройщику может, направляется неограниченное количество раз в течение в период гарантийного срока (как правило срок гарантийного обслуживания, после получения ключей, составляет два года. Но отстаивать свои права можно и после двух лет, если имеются доказательства, что есть производственный брак или наличия нарушений в проектно-сметной документации.
Популярные вопросы и ответы на них
Можно ли сразу обратиться в суд без составления претензии? Да, можно. Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает обязательности претензионного урегулирования спора. Однако в данном случае нужно смотреть договор долевого строительства, так как обязательность направления претензии может быть предусмотрена условиями соглашения. К тому же нужно учитывать, что удовлетворение требований, изложенных в претензии, обычно выгоднее для покупателя, чем судебное разбирательство, которое может продлиться достаточно долго.
Можно ли направить вторую претензию, если первая была составлена или оформлена неверно? Да, конечно. Но нужно учитывать, что срок устранения недостатков будет отсчитываться заново с даты получения второй претензии. В ее тексте можно указать, что первая претензия отзывается, так как считается ошибочной.
Можно ли самому составить претензию или доверить ее оформление профессиональному юристу? Конечно, можно составить претензию самостоятельно. Но нужно учитывать следующий нюанс. Юристу застройщика, который будет изучать претензию, достаточно одного взгляда, чтобы определить, кто ее составлял — профессионал или сам дольщик. Если претензия составлена неграмотно, простым языком без соблюдения юридической терминологии, существует риск, что застройщик ее проигнорирует. Поэтому если не уверены, что сможете грамотно оформить претензию, лучше доверить ее составление профессиональному юристу.
Если с застройщиком был заключен договор купли-продажи, а не долевого участия, то можно ли направить ему претензию об устранении недостатков? Отделочные работы осуществлялись по договору подряда. Да, конечно. Однако основанием для обращения будет не нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ, а нарушение прав потребителей в соответствии с Федеральным законом № 2300-1 и Гражданским кодексом РФ. Претензионный порядок урегулирования спора в таком случае будет иметь некоторые особенности. Например, потребитель имеет право взыскать большую сумму неустойки, так как в случае просрочки исполнения обязательства по договору подряда исполнитель должен выплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки (а не 1 %, как в случае договора долевого участия).
Как направить претензию застройщику
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.
Что делать в случае отказа или просрочки исполнения
Направление претензии не является гарантией того, что все перечисленные в ней недостатки будут исправлены застройщиком. Существует два варианта последующих событий:
- Застройщик своими силами устраняет дефекты.
- Застройщик затягивает ремонт (устранение дефектов), отрицает наличие недостатков либо полностью игнорирует покупателя.
Первый случай является достаточно редким, так как застройщику невыгодно тратить дополнительные средства на исправление дефектов. Однако если все же это случилось и покупателя устраивают результаты ремонта, то стороны могут подписать передаточный акт (если недостатки выявлены в ходе приемки) или соглашение об отсутствии претензий (при гарантийном случае). Если устранение дефектов произведено некачественно, то можно повторить всю процедуру заново — составить дефектный акт, получить заключение эксперта и направить новую претензию.
В том случае, если застройщик игнорирует обращение участника ДДУ, то можно направить в его адрес новую претензию с требованием выплаты неустойки. Если и она не возымеет действие на застройщика, придется обращаться в суд. В подобной ситуации покупатель квартиры может дополнительно рассчитывать на неустойку (по 1 % от цены договора или стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки), а также штрафа (50 % от общей стоимости устранения дефектов) и процентов за пользование чужими деньгами. Кроме того, можно и нужно взыскать с застройщика расходы на адвоката и проведение экспертной оценки, а также понесенный ущерб, например, на наем жилья, если по вине застройщика истцу приходилось снимать квартиру.
Трещины от усадки дома
Трещины появляются в новых домах от неидеальных инженерных планов, ошибок в закладке фундамента и экономии на материалах. Когда жильцы активно начинают переезжать в дом, а при этом делать перепланировки со сносом перегородок или даже обычные ремонты, трещины — очень реалистичный прогноз. Чтобы избежать этого, стены можно самостоятельно укрепить, например, фиброволокном. Но легче сделать возможные трещины скрытыми от глаз — оформить стены панелями или, как минимум, обоями. На окрашенных стенах трещины видны сильнее всего, первые несколько лет вам придется все время штукатурить и перекрашивать различные участки. Уже появившиеся трещины, в конце концов, можно временно закрывать постерами или вьющимися цветами.
Получение заключения экспертизы перед подачей претензии
Наличие недостатков в объекте долевого строительства необходимо дополнительно зафиксировать, так как их простое перечисление в претензии или в дефектном акте может оказаться недостаточным при последующем судебном разбирательстве. По этой причине покупателю квартиры необходимо заказать независимую экспертную оценку. Сделать это можно в любой аккредитованной экспертной организации.
Для проведения оценки следует пригласить не только эксперта, но представителей застройщика. Само их личное присутствие не является обязательным, но уведомить их о проведении оценки дефектов крайне желательно. Эксперт, осмотрев дефекты, составит ведомость с обоснованием стоимости их устранения силами покупателя. Независимая оценка станет дополнительным аргументом участника ДДУ при досудебном споре с застройщиком, а при необходимости — и в суде. После того, как экспертная оценка будет готова, можно переходить к следующему шагу — составлению претензии.
